Muster mieterhöhung bei modernisierung

nephtali1981

• Die Miete nach dem Mietpreisobergrenzegesetz beinhaltet nun die Nettokaltmiete inklusive aller Zuschläge. Im Gesetzentwurf des Senats war lediglich vorgesehen, dass die Zuschläge für Möbel und Ausstattung auch durch die Mietpreisobergrenze gedeckt werden. Mit der Ausweitung auf alle Zuschläge will der Gesetzgeber Umgehungsstrategien (einschließlich teilweise kommerzieller Vermietungsstrategien) verhindern. Einführung Verbesserter Schutz Neue Regeln für Mieterhöhungen nach Modernisierung Folgen für Investoren Kommentar Die Mietpreisobergrenze sieht zwei große Instrumente vor: Mietstopp und Mietobergrenzen (Mietobergrenzen). Mieter in Deutschland sind in der Regel gut vor Mieterhöhungen in bestehenden Mietwohnungen geschützt und hohe Mieterhöhungen sind selten; Eine große Ausnahme ist jedoch die Modernisierung von Wohnungen oder Häusern. Die relativ gedämpfte Mietinflation im Euroraum ist hauptsächlich auf die niedrige Inflation und den begrenzten Umsatz bei Mietverträgen zurückzuführen. Diese Faktoren erklären den relativ moderaten Beitrag der Miete zu Dienstleistungen und zur zugrunde liegenden Inflation im Euroraum sowie die offensichtliche Diskrepanz zwischen Mieten und Entwicklung der Häuserpreise. Sollten diese Faktoren anhalten, wird die Mieteninflation wahrscheinlich weiterhin einen relativ moderaten Beitrag zu Dienstleistungen und zugrunde liegender Inflation leisten. Berlin ist nicht der einzige Bereich, über den Mietobergrenzen diskutiert werden. Kürzlich sammelte ein bürgerbegehrender Bürger in Bayern genügend Stimmen, um dort eine Initiative für eine Mietobergrenze zu starten. Diese Initiative befindet sich jedoch noch in den Anfängen. Die nun verabschiedete endgültige Fassung des Mietpreisobergrenzengesetzes enthält einige weitere verschärfte Bestimmungen im Vergleich zu dem Gesetzentwurf, den der Senat im Oktober vorgelegt hat. Nach dem angenommenen endgültigen Text sieht die Berliner Mietpreisobergrenze Folgendes vor: In den letzten Jahren sind Modernisierungen jedoch verstärkt politisch unter die Lupe genommen worden.

Darüber hinaus wurde angesichts der niedrigen Zinsen die Zuweisung von 11 % der Modernisierungskosten in Frage gestellt. Hinzu kommen Medienberichte über vorsätzliche Missbrauchsfälle von Modernisierungsarbeiten, um weniger wohlhabende Mieter zum Auszug aus ihren Wohnungen zu bewegen. Früher konnten Vermieter 11 % der Modernisierungskosten abzüglich der geschätzten Kosten, die für Wartungsarbeiten erforderlich gewesen wären, auf die Jahresmiete anrechnen, wenn eine Wohnung modernisiert wurde, um die Energieeffizienz zu verbessern oder (z. B.) durch die Renovierung eines Badezimmers oder den Bau eines Balkons aufgewertet zu werden. Je nach Investitionskosten könnten die auf diese Weise berechneten Mieterhöhungen erheblich sein; Es war nicht ungewöhnlich, dass die Grundmiete ohne Nebenkosten verdoppelt wurde. Diese Zuweisung von Modernisierungskosten zur Miete wurde in den 1970er Jahren eingeführt, als viele Wohnungen in Deutschland keine Zentralheizung oder Bad hatten. Diese besondere Form der Mieterhöhung sollte den Vermietern als Anreiz dienen, ihre Mietobjekte zu modernisieren. • In wirtschaftlichen Härtefällen, für die der Vermieter nicht verantwortlich ist, kann die IBB (Investitionsbank Berlin) auf Verlangen des Vermieters eine höhere Miete genehmigen. Nach Erteilung gilt diese Genehmigung für laufende und alle nachfolgenden Mietverträge. • Um wirtschaftliche Härten nachzuweisen, muss der Vermieter nachweisen, dass das nach dem neuen Gesetz zulässige Mietniveau zu dauerhaften Verlusten führen oder die Substanz der geleasten Fläche gefährden würde.

Nach dem neuen Gesetz schreiben “dauerhafte Verluste” vor, dass die laufenden Ausgaben für die betreffende Wirtschaftseinheit die mit dieser Einheit erzielten Einnahmen übersteigen. Ferner wird definiert, dass die “Substanz der geleasten Fläche gefährdet ist”, wenn die Einnahmen aus der betreffenden wirtschaftlichen Einheit nicht ausreichen, um substanzerhaltende Erhaltungsmaßnahmen zu decken. • Bezugspunkt bei der Beurteilung des Vorliegens von “dauerhaften Verlusten” oder der Substanz des “gefährdeten Raums” ist die Wirtschaftseinheit. Nach der Definition des neuen Gesetzes ist eine Verwaltungseinheit eine einzelpersonien Wohnung, wenn diese Wohnung dem Eigentumsrecht unterliegt.